よくあるご質問

当事務所では、業界初の定額料金で家賃回収・建物明渡しのご依頼を承ります。
従来、家賃回収などの紛争処理案件については、事件によって難易度が異なるため、定額料金制を採用するのは難しいと言われて来ました。し
かしながら、お客様の立場になった場合、事件の難易度によって料金を加算された結果、家賃を回収できても、ほとんど手元に戻って来ないのであれば、専門家に依頼するメリットがなくなってしまいます。
そこで、当事務所では、お客様が安心してご依頼いただけるように、定額料金制を採用することに致しました。

家賃回収の料金（報酬・費用・手数料）相場は、回収額に対して２０％～３５％ぐらいで設定している弁護士事務所や司法書士事務所がほとんどです。

料金体系のパターンとしては、以下の２つです。

１．着手金＋成功報酬
２．着手なし、成功報酬のみ

１は、最も標準的な料金設定です。２に比べて成功報酬が低めに設定されていることが多いです。

２は、着手金はありませんが、成功報酬が１に比べて高めに設定されております。大体３５％以上で設定されていることが多いです。

当事務所では、格安・定額の９９，８００円（税別）にて家賃回収のご依頼を承ります。
格安料金のご案内はこちら

料金（報酬・費用・手数料）相場は、一般的な建物であれば、約３０万円～５０万円ほどです。
ただし、事件の難易度によって、別途料金が加算されます。

当事務所では、格安・定額の１４９，８００円（税別）にて建物明渡手続きの代行のご依頼を承ります。
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弁護士より司法書士の方が料金（報酬・費用・手数料・値段）は安いですが、代理できる金額が１４０万円（固定資産税評価額２８０万円）までですので、事件の内容によっては、依頼を受けることができない可能性があります。

①賃貸借契約書
②入金を確認できる預金通帳など
③固定資産税評価証明書又は、納税通知書（課税明細部分の記載があるもの）

①賃貸借契約書
②入金を確認できる預金通帳など
③固定資産税評価証明書又は、納税通知書（課税明細部分の記載があるもの）
④建物登記簿謄本
⑤建物図面（アパート、マンションの場合）

①会社謄本又は、そのコピー（会社名義の建物の場合）
②賃借人へ支払いを督促した書類
③賃借人の誓約書や確約書など

当事務所は、武蔵小杉駅（川崎市）が最寄り駅ですので、横浜市内も東京都内も比較的短時間でアクセスできます。そのせいか、川崎市内はもちろん、横浜市内・東京都内のお客様からも非常に多くのお問合せをいただいております。また、ご依頼が前提でしたら、無料で出張することも可能ですので、お気軽にお問合せくださいませ。

手続き完了するまでの期間は、任意交渉の場合と訴訟による場合で分けると以下のとおりです。

家賃回収⇒１ヶ月～２ヶ月
建物明渡手続き⇒２ヶ月～３ヶ月

家賃回収⇒２ヶ月～４ヶ月
建物明渡手続き⇒３ヶ月～６ヶ月

相手方に送った書類と同じ書類を郵便局で保管しますので、送った書類の内容や日付を郵便局が証明してくれます。これは、後日、裁判に発展したときに、請求をした事実を証明してくれる有力な証拠となります。

賃借人の残置物を処分（廃棄）することは、賃借人の所有権を侵害することになります。
したがって、賃借人の残置物を無断で処分することはできません（自力救済の禁止）。

賃貸人と賃借人間で、賃貸物件内の残置物の処分を許容する合意がある場合においても、賃貸人が賃貸建物の入口に施錠し建物内の賃借人の家財などを搬出処分した行為につき、損害賠償責任が認められた裁判例があります（東京高裁平成3.1.29日判決、札幌地裁平成11.12.24日判決）。

例外として、以下の２つの要件を満たす場合には、自力救済が許されます（最高裁昭和40.12.7判決）。
１．法律に定める手続きによったのでは権利の実現が不可能または著しく困難となる、緊急やむを得ない特別の事情があること。

２．私力行使の方法・態様及び結果が、その必要の限度を超えない範囲内であること。上記２つの要件を充たしている場合には、自力救済が違法ではなくなります。

家賃（賃料）の滞納を原因として賃貸借契約を解除するには、原則として、①３ヶ月以上滞納状態が続いていて、②相手に相当の期間を定めて滞納家賃の催告をし、③その定めた期間内に支払がないという要件が必要になります。

継続的な法律関係を前提とする賃貸借契約を解除するには、単に家賃を滞納しているだけでは足りず、当事者間の信頼関係が破壊していると見られる客観的な事情が必要とされています。

したがって、実務上、賃料の不払いを理由として契約を解除するには、最低でも３ヶ月程度の家賃滞納状態が生じていなければ、信頼関係が破壊されていると認められないと思われます。

また、賃貸借契約書に「催告なしに解除できる」と記載されていても、原則として、その特約は無効と解されております（最高裁昭和35.6.28判決）。
ただし、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存在する場合には有効とされております（最判裁昭和43.11.21）。

賃借人は、その建物に居住する権利がありますので、その権利を鍵の交換によって奪うことはできません。

また、有効に賃貸借契約が解除されたとしても、賃借人の占有を奪うには、裁判手続きよらなければなりませんので、裁判手続きによらずに鍵の交換などを行った場合には、不法行為として損害賠償請求される可能性があります（自力救済の禁止、東京地裁平成16年6月2日判決）。

不動産管理会社が報酬を得る目的で、滞納家賃の取立てを行うことは弁護士法又は司法書士法に違反しますので、行うことはできません。

従前より慣例として、家賃保証会社や不動産管理会社が、家賃滞納者のへ取立て行為を行うことがよくありますが、これは弁護士法違反に問われる可能性があります。

また、国土交通省も、「賃借人の居住安定確保に関する法律案」を国会へ提出するなど、深刻な問題として捉えております。

したがって、滞納家賃の取立ては、弁護士・司法書士に依頼することをお勧めいたします。

賃貸借契約の更新手続きしていない場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、その期間は、定めがないものとなります。 

定期借家契約とは、契約の更新がなく、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了する借家契約のことをいいます。契約期間は自由に定めることができます。

なお、普通借家契約の場合には、契約期間が終了しても、「正当な事由」がなければ、貸主は、借家契約を終了させることができません。

修繕費は、原則として、貸主が負担します。ただし、特約によって借主負担とすることができます。一般的な賃貸借契約では、設備に関するものは貸主負担、電球などの消耗品については借主負担とさだめられていることが多いです。

なお、大規模な修繕については、特約によっても借主負担とすること

無断転貸とみなされるためには、独立の使用者と認められる地位を取得する程度のものと解されております。したがって、親族や知人を住ませただけでは、無断転貸とはなりません。

借主が自己破産すると滞納家賃（賃料）の請求はできなくなりますが、賃貸借契約を解除することができます。
したがって、解除されたくない賃借人の場合には、連帯保証人や賃借人の親族などが支払いに応じる可能性があります。

賃貸人が、借家契約が更新を拒絶するためには、「正当事由」が必要になります。
借地借家法では、「正当事由」の有無について、以下の３つの判断基準を示しています。

①建物の賃貸借に関する従前の経過
②建物の利用状況及び建物の現況
③財産上の給付（立退料）の有無