解決事例紹介

相談者は、夫から相続した複数の不動産で賃貸業を行う70代の女性です。パチンコ店に勤務する賃借人が、入居3年目ぐらいから家賃を滞りがちになり、4年目から全く入金が確認できくるなりました。

電話には出ないし、勤務時間も不定期で自宅に不在なことが多いこともあり、6ヶ月間も家賃が溜まってしまったとのことです。

まずは、司法書士名で滞納家賃の請求書兼解除通知書を、内容証明郵便にて送りました。
そうすると、3日後に賃借人から早急に支払う旨の連絡がありました。
指定した日に入金確認できない場合は、即刻、部屋を出て行ってもらう旨を伝え、入金日を待ちます。指定した日に入金確認すると、滞納家賃が入金されてました。
今後、家賃滞納が生じないためにも、不動産管理会社を紹介し、家賃管理を委託するようにしました。その後、家賃の滞納はないようです。

貸主が高齢の女性ということで強い督促ができず、借主も支払わなくてもよいものだと安易に考えていたのです。
また、借主は、パチンコ店勤務ということもあり、毎月の給料をパチンコなどのギャンブルに使用していました。したがって、家賃を支払えない経済状態ではなかったのです。
そこで、司法書士が法的に強い請求をすることにより、賃借人は、大変な状態になっていることを認識し、家賃を支払うようになりました。

相談者は、不動産業を営む株式会社の女性社長です。
半年ぐらい前から家賃の入金がなくなり、電話には出ないし、アパートを訪ねても住んでいる気配がまったくない。電気メーターも止まったままの状態で、隣の住人に尋ねても、賃借人を見かけたことがないとの回答だったそうです。
部屋の残置物を処分して新しい借主を募集したいけど、勝手に部屋に入ると住居侵入罪になってしまうため、合法的に建物の明渡し手続きを進めたいとのことでした。

解決までの流れは下記のとおりです。標準的に明渡し完了まで6ヶ月ぐらいはかかります。
 

賃借人が行方不明の場合、訴状等の書類を送達でませんので、全ての送達を公示送達によらなければなりません。
その場合、速やかに住民票の取得や現地の調査を実施することがポイントになります。

建物明渡手続きを専門に行っている司法書士でない場合、公示送達の手順等が分からず、強制執行まで余分な期間が経過してしまいます。
したがって、賃借人が行方不明の場合は、建物明渡手続きを専門に行っている弁護士や司法書士にご依頼することお勧め致します。

相談者は、父親から相続した物件で不動産賃貸業を営む63歳の女性です。
賃借人は40代の女性で、同居人として同年代の無職の男性が住んでました。
同居人の暴力がひどいことから、賃借人の女性は、その男性に無断で出ていくことを決めました。
依頼者は、その男性が出て行かなかった場合にどうしたらよいのか分からず、当事務所に相談したとのことです。

賃借人の女性は、賃貸借契約を解除することを承知していたため、その女性から賃貸借契約解除の申入書を提出してもらい、担保として、家賃を2ヶ月分支払ってもらい、部屋を出て行ってもらいました。
同居人に対しては、まずは、当事務所より、電話で意向を伺いました。
同居人は、かなり動揺していて、女性が戻ってくるまで部屋を出ないと主張しましたので、家屋明渡の訴訟を提起しながら、交渉を進めて行くことにしました。
訴状が届くと、同居人は観念し、部屋を出て行くことに同意しました。

本件では、同居人が部屋に居座る可能性が高かったので、当方が有利に交渉を進めるために、早急に訴訟を提起しました。
賃貸借契約が解除されたあとにそこに居座る行為は不法占有なのですが、自力救済が禁止されておりますので、勝手に鍵を交換するなどして追い出すわけにはいきません。
しかし、任意の交渉では、先方が有利になるため、訴訟を提起し、こちらの強い意思をみせました。
その結果、交渉を有利に進めることができました。
一般の方であれば、裁判所から訴状が届くとこれ以上居座ることはできないと観念します。

相談者は、母親から相続した建物を賃貸している63歳の男性です。
相談者もその建物の1階に居住しています。賃借人が常習的に家賃を滞納することから、督促に行くと木刀で脅かされたり、暴言を吐かれたりするとのことです。
騒音を注意した近隣の方に暴行を行い刑事事件になったこともあったそうです。Sさんは、賃借人の暴言や脅迫により、精神的に追い詰められ当事務所へご相談に来ました。

賃借人が暴行を行う可能性があったこと、Sさんがすでに内容証明郵便で退去勧告をしていたことから、即刻、簡易裁判所へ訴えを提起し、裁判所で交渉を行うことにしました。
裁判官も事情を察し、賃借人へ任意の明渡しを勧めてくれました。
賃借人は、裁判官の勧告で勝ち目がないと断念し、冷静な状態で家賃の支払い及び建物の明渡しに同意しました。

今回は、賃借人が冷静に人の意見を聞くタイプではないことが明らかだったので、即刻、訴えを提起し裁判所で交渉を行うことにしました。
また、強制執行ではなく、裁判上で冷静な状態で和解することによって、お客様が、後日、暴行などの迷惑行為を受けないように配慮しました。
その結果、協力的に鍵の明け渡しを受けることができました。
賃借人が、冷静な状態で納得して和解したことがポイントとなりました。

相談者は、60代の男性です。賃借人も60代の男性で、日雇いの仕事をしながら生活保護費の支給を受けているにも関わらず常習的に家賃を滞納するとのことです。
Hさんは、何度も生活保護課に相談しましたが、法的に契約が解除されないと対応できないとの回答でした。賃借人は反省する様子もなく家賃を滞納し続けたため、Hさんは、当事務所へご相談に来ました。

生活保護者の建物明渡しにあたって最大の問題点は、引越し代をどう捻出するかです。
法的に契約の解除が有効でも、引っ越す費用がなければ、事実上、建物の明け渡しを実現することができません。
また、当初、生活保護課では、引越し代は出せないと言われたため、解決策が見えませんでした。
しかし、当事務所で、役所の生活保護基準を調査した結果、裁判所が関与し和解した事案については、引越し代を支給する基準になっていることがわかりました。

そこで、即刻、簡易裁判所に建物明渡訴訟を提起し、裁判所関与のもと交渉を進めることにしました。裁判所にも生活保護課と連絡を取ってもらい、スムーズに建物明渡しを実現することができました。

生活保護者の建物明渡しは、生活保護課にいかに協力してもらうかがポイントになります。
生活保護課としても、特別の事情がなければ、生活保護者が引っ越すことを望みません。
そこで、役所の生活保護基準にはどのように規定されているかを知る必要があります。
今回のケースでは、調査の結果、裁判所の関与のもと和解した事案では、引越し代等が支給されることが分かりましたので、訴えを提起し、裁判所に関与のもと和解することができました。

相談者は、50代の男性です。賃借人は30代の男性で、転々と職と変え、現在はコンビニで働いています。5年以上前から家賃を滞納し始め、その都度督促はしていましたが、強い態度を示すことができず、現在に至ってしまったとのことです。
Kさんは、これ以上放置することはできないと、当事務所へご相談に来ました。

5年以上家賃を滞納していることもあり、任意の交渉は無理だと判断し、即刻、建物明渡訴訟を提起しました。
すると、賃借人は、慌てた様子で電話をかけて来て、分割返済の申入れをしてきました。
私は、分割返済を受け入れるにも、いつでも強制執行できるように確定判決を得たうえ、和解交渉をすることにしました。

5年以上家賃を滞納している場合、5年分以上の家賃は時効になる可能性があります。
また、5年以上も滞納家賃を放置した場合、賃貸人にも連帯保証人に請求できなくなる等の不利益が生じてしまいます。
現実的に、5年分以上の家賃を回収するのは難しいという点を依頼者に理解してもらい、建物の明渡し手続きを優先させました。

相談者は、50代の男性です。賃借人は30代の男性で、転々と職と変え、現在はコンビニで働いています。5年以上前から家賃を滞納し始め、その都度督促はしていましたが、強い態度を示すことができず、現在に至ってしまったとのことです。
Kさんは、これ以上放置することはできないと、当事務所へご相談に来ました。

5年以上家賃を滞納していることもあり、任意の交渉は無理だと判断し、即刻、建物明渡訴訟を提起しました。
すると、賃借人は、慌てた様子で電話をかけて来て、分割返済の申入れをしてきました。
私は、分割返済を受け入れるにも、いつでも強制執行できるように確定判決を得たうえ、和解交渉をすることにしました。

5年以上家賃を滞納している場合、5年分以上の家賃は時効になる可能性があります。
また、5年以上も滞納家賃を放置した場合、賃貸人にも連帯保証人に請求できなくなる等の不利益が生じてしまいます。
現実的に、5年分以上の家賃を回収するのは難しいという点を依頼者に理解してもらい、建物の明渡し手続きを優先させました。

相談者は、アパートを所有する65歳の男性です。依頼者自身もそのアパートに住んでます。
賃借人は飲食店に勤務する50代の男性です。
しかし、飲食店の経営不振で家賃を滞るようになり、依頼者が誓約書が書かせても平然と滞納するため、当事務所に相談したとのことです。

当事務所より、滞納家賃の請求書兼解除通知書を内容証明郵便で送りましたが、保管期間満了で返送されてきため、直接、飲食店に訪問し交渉することにしました。
内容証明郵便を受け取らないこと及び誓約書を書き慣れていたことから、賃借人は、家賃滞納の常習者であると判断しましたが、新たな賃借人を見つめるのが難しいという依頼者の意向を尊重して、依頼者の意向を考慮し、強制執行を視野に入れて、公正証書の作成を提案しました。
賃借人が、公正証書の作成に同意したため、公証役場で執行認諾条項付の確約書を作成しました。
数か月後、平然と家賃を滞納したので、公正証書に基づき給与差し押さえを断行しました。
その結果、滞納家賃を解消することができました。

本件は、賃借人が家賃滞納の常習者であったため、将来いつでも給与差押えを実行できる状態にする必要がありました。
訴訟提起すると時間と費用がかかりますので、いかに賃借人を納得させるかがポイントでした。
あまり強硬な姿勢で対応すると訴訟を提起せざるを得ない状況になりますので、賃借人の意向も伺いながら、なるべく任意に公正証書を作成できるよう配慮しました。